Що нового можна створити в «коворкінговому бізнесі»? Здавалося б, уже нічого. Ну а якщо поглянути на коворкінг, як на соціальну мережу, тільки не в онлайні, а «наживо»?
Ця історія про те, як за 8 років коворкінговий стартап WeWork став $20-мільярдним гігантом.
Аналітики називають коворкінгову мережу WeWork найхайповішим стартапом у світі і висловлюють побоювання, що феноменальне розширення масштабів її бізнесу може виявитися їй не до снаги. Компанію критикують за високі ціни і колосальні збитки - у 2017 році витрати WeWork на $933 млн перевищили її $886-мільйонний дохід.
Однак коворкінговий стартап, не зважаючи на втрати, продовжує займати нові офісні території в усьому світі та випромінює при цьому благополуччя і процвітання. WeWork запевняє, що її коворкінгові простори одразу після відкриття заповнюються клієнтами.
Керівники компанії хочуть опанувати тренд під назвою «Майбутнє роботи» й очікують, що завдяки цьому доходи WeWork зростатимуть експоненціально.
Найближчими роками цей тренд зростатиме завдяки новим видам відеоконференцзв'язку, високошвидкісному 5G-інтернету та засобам віртуальної і доповненої реальності. Після цього «білі комірці» зможуть ефективно працювати з будь-якого міста, роботодавці стануть масово закривати регіональні офіси, а коворкінговий гігант WeWork отримає збільшення кількості клієнтів і зростання доходів.
Модель бізнесу WeWork проста і не нова: компанія бере в тривалу оренду або купує великий офісний простір (будівлю цілком або кілька поверхів), робить у ньому косметичний ремонт у своєму фірмовому стилі, а потім здає його в оренду по частинах і на короткі терміни багатьом клієнтам.
Наприклад, один із коворкінгів WeWork у Берліні (а їх там два) має такий вигляд.
Оренда власного робочого столу в приміщенні WeWork коштує від $350 на місяць, одномісного мініофісу - від $450 на місяць.Найдешевший варіант, що дає право заходити в хол WeWork, займати вільний стілець і працювати на принесеному з собою ноутбуці, коштує від $220 на місяць.
У центрі Лондона ціни втричі вищі за мінімальні - $650/місяць за вхід, $850/місяць за власний стіл і $1300/місяць за окрему кімнатку.
Один із коворкінгів WeWork у Лондоні.
Філософія компанії та її пропозиція «простору як послуги» привертає як індивідуальних фрілансерів, яким потрібен простий стіл на кілька годин на день, так і великі технологічні корпорації, що бажають зняти з себе турботи з оренди офісів, налаштування комп'ютерів, охорони та прибирання приміщень.
Стартап адмініструє кампуси для компаній IBM у Нью-Йорку, Airbnb у Берліні, Amazon у Бостоні.
WeWork розпочала свій шлях у 2010 році з відкриття лише двох офісних приміщень у Нью-Йорку і подвоїла їхню кількість у 2011. До 2014 року кількість локацій під її управлінням збільшилася до 23 у восьми містах. В останні три роки компанія росте як на дріжджах. У 2015 її присутність розширилася на 55 локацій, у 2016 - на 111. А сьогодні WeWork адмініструє офісну нерухомість площею близько 1,5 млн квадратних метрів у 384 будівлях на територіях 69-ти міст у США, Британії, Ізраїлі, Китаї та ще двадцяти країнах.
У серпні 2017 року компанія залучила $4,4 млрд венчурних інвестицій від японської корпорації SoftBank, яка оцінила бізнес у $20 млрд. Така оцінка поставила WeWork в один ряд із софтверним гігантом Palantir і проєктом Ілона Маска SpaceX, що розробляє космічні ракети. З цими компаніями вона змагається за звання третього найдорожчого технологічного стартапу США після Airbnb і Uber.
Фізична соціальна мережа
Секрет бурхливого розростання мережі WeWork, за твердженням двох її засновників - 44-річного американця Мігеля МакКелві та 39-річного ізраїльтянина Адама Ньюмана, - полягає в ідеї. Вони спочатку задумали створювати коворкінгові майданчики в різних куточках світу як єдину фізичну соціальну мережу.
Фактично WeWork можна вважати адміністратором житлових комплексів. Але не типовим: всі апартаменти цих комплексів повністю мебльовані та забезпечені всім необхідним для офісної роботи, а для всіх жителів створено заохочення, які спонукають їх частіше виходити зі своїх кімнат у товариство та заводити приятельські стосунки зі своїми сусідами.
«Коли ми починали WeWork у 2010, ми хотіли побудувати щось більше, ніж просто красиві офіси для спільної роботи. Ми хотіли створити спільноту. Місце, до якого ви приєднуєтеся як індивідуальність, як «я», але де ви стаєте частиною великого «ми». Місце, де ми стаємо успішнішими, підживлюючи одне одного. Громада - наш каталізатор», - свідчить місія компанії.
Обидва засновники WeWork з дитинства відчули дух колективізму і не з чуток знають, що таке громада. Адам Нейман виріс у кибуці - ізраїльському фермерському поселенні зі спільним майном і рівноправністю в праці та споживанні. А МакКелві виховала комуна в штаті Орегон, що складалася з п'яти матерів-одиначок і шести дітей.
Вони від самого початку позиціонували офіси WeWork як антидот, що знаходиться в реальному житті і допомагає людям виправити психологічні розлади, викликані надмірною соціалізацією в онлайні. WeWork взявся розв'язувати теоретичну проблему, яку соціолог Марк Дункельман, автор книжки «Зникаючий сусід», назвав «кризою міської анонімності». Дункельман вважає, що міські жителі втрачають почуття спільності через те, що, по суті, ділять дах над головою з абсолютними незнайомцями і ніколи протягом місяців і років не дізнаються про них нічого, крім імен і деякої базової інформації, яка до того ж може бути неправдивою.
Коворкінги WeLive, за словами Мігеля МакКелві, прагнуть заповнити порожнечі, що виникли в сучасних городян. Замість церков, де в минулому молоді люди збиралися раз або два на тиждень і налагоджували соціальні зв'язки, WeLive пропонує студії йоги. Замість ікон - ідеальні для Instagram-селфі настінні мурали та художні інсталяції. Замість пивних пабів - еспресо-кав'ярні, модні ланчруми і «щасливі години» зі знижками на алкогольні напої в барах.
Агресивна експансія
Після залучення в 2017 році $4,4 млрд інвестицій WeWork почала з новою силою розростатися як у горизонтальному напрямку, орендуючи офісні майданчики в нових містах, так і у вертикальному. Вона почала агресивно поглинати нерухомість, коворкінгові стартапи і різноманітні непрофільні компанії, дивуючи своїми покупками аналітиків ринку.
Насамперед вона купила дорогий 104-річний будинок на Мангеттені, щоб розмістити в ньому свою міжнародну штаб-квартиру. За 10-поверхову будівлю архітектури Італійського Ренесансу WeWork погодилася виплатити попередньому власнику $850 млн.
В Нью-Йорку у компанії шість коворкінгових зон. Ось, наприклад, який вигляд має локація «Док-72» у Брукліні.
У квітні 2018 року WeWork за $400 млн купила китайський коворкінговий стартап Naked Hub, який мав 13 офісних центрів у Шанхаї, Пекіні та Гонконзі, 200 співробітників і 10 000 клієнтів. Захід WeWork на територію Китаю - сміливе рішення, адже між місцевими коворкінгами і так є висока конкуренція. До того ж азійські споживачі не так ласі на західну естетику й охоче допомагають своїм компаніям витісняти іноземні.
Попередні спроби американських гігантів Google, Facebook, eBay, Groupon, Uber зайти на китайський ринок завершувалися провалами.
Список інших покупок WeWork такий:
- Conductor (березень 2018) - інтернет-маркетинговий сервіс, що допомагає бізнесам шукати цільову аудиторію для показу рекламних оголошень за даними користувачів у відкритих джерелах.
- Meetup (листопад 2017) - вебсайт із місією «використовувати інтернет для виведення людей з інтернету» і допомагати людям зі схожими інтересами - наприклад, вегетаріанцям-скелелазам або власникам єнотів - зустрічатися в реальному житті для спільної діяльності.
- Flatiron School (жовтень 2017) - приватна академія програмування в Манхеттені, що спеціалізувалася на 15-тижневих курсах софтверної інженерії.
- Unomy (серпень 2017) - ізраїльський стартап, який займався розробкою технології збору даних з вебресурсів про компанії та співробітників.
- Spacemob (серпень 2017) - невелика коворкінгова компанія з Сінгапуру.
- Fieldlens (червень 2017) - мобільні додатки, що допомагають будівельникам і ремонтникам організовувати швидку командну роботу
Поглинання шкіл програмування, маркетингових компаній і сервісів із планування заходів, які здаються дивними, на думку експертів, були зроблені з метою поліпшення іміджу WeWork в очах інвесторів. Компанія всіма силами прагне показати, що вона є чимось набагато більшим, ніж просто оператором офісної нерухомості.
«WeWork роздмухує свій масштаб. Вона малює вам картину світу, в якому коворкінг настільки привабливий, що працівники хочуть проводити в офісах дедалі більше часу. Зрештою в її уявленні міські жителі переселяться в «Ми-квартири» (We-flat), працюватимуть у «Ми-офісах» (We-office), тренуватимуться в «Ми-спортзалах» (We-gym), навчатимуться в «Ми-школах» (We-school) і створюватимуть соціальні зв'язки на «Ми-вечірках» (We-event). І за всіма цими процесами стежитиме «Ми-операційна система»...», - описує план WeWork ділова газета Financial Times.
Медіа (ймовірно, з подачі компанії) стверджують, що SoftBank має намір зробити ще одне вливання грошей у WeWork, після чого її вартість злетить до $35 млрд або навіть до $40 млрд. Однак, на переконання Financial Times, справедлива оцінка глибоко збиткового коворкінгового стартапу вдесятеро нижча і близька до $3 млрд. Стільки коштують акції звичайного офісного оператора IWG (колишнього Regus), який котирується на біржі і який має зіставні масштаби бізнесу.
І хоча сьогодні офіси WeWork користуються великою привабливістю у міленіалів, мода на коворкінгову естетику може змінитися. Низький бар'єр входу на цей ринок притягує конкурентів, здатних
переманити клієнтів WeWork у свої офіси. Тому WeWork змушена доводити, що є не просто оригінальним офісним оператором, а чимось набагато більшим, щоб виправдати $20-мільярдну оцінку вартості,
отриману з легкої руки SoftBank.